Rechtslage für Mieter: Was erlaubt das Mietrechtsgesetz?
Mieter in Österreich können nicht einfach eine PV-Anlage auf dem Dach des Mietgebäudes installieren – das Dach gehört nicht zur Mietwohnung. §9 MRG erlaubt Änderungen innerhalb der Wohnung, sofern kein sachfremder Widerspruch des Vermieters besteht. Für Anlagen auf dem Dach oder an der Fassade ist die Zustimmung des Vermieters bzw. der Eigentümergemeinschaft zwingend erforderlich.
Viele Vermieter sind einer PV-Anlage gegenüber aufgeschlossen, wenn der Mieter die Kosten trägt, eine Rückbauverpflichtung übernimmt und einen zertifizierten Fachbetrieb beauftragt. Langfristig profitiert der Vermieter von der Wertsteigerung der Immobilie.
Wohnungseigentum (WEG): Die entscheidende Rechtslage
In Österreich gibt es über 1 Million Wohnungen im Wohnungseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) wurde in den letzten Jahren mehrfach zugunsten erneuerbarer Energien angepasst.
WEG §16: Änderungen und Zustimmung
| Situation | Rechtliche Grundlage | Voraussetzung |
|---|---|---|
| PV auf eigenem Balkon/Terrasse | WEG §16 Abs. 2 | Keine Zustimmung nötig, wenn keine Beeinträchtigung anderer |
| PV auf allgemeinen Teilen (Dach, Fassade) | WEG §16 Abs. 2 Z 2 | Mehrheitsbeschluss (mehr als 50 % der Miteigentumsanteile) |
| Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA) | ElWOG 2010 §16c + WEG | Mehrheitsbeschluss + Netzbetreiber-Anmeldung |
| Balkonkraftwerk bis 800 W | ElWOG + OVE-Regelwerk | In der Regel keine Zustimmung nötig |
Bringen Sie das Thema PV bei der nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung. Bereiten Sie einen konkreten Vorschlag mit Angebot eines Fachbetriebs vor – das erhöht die Zustimmungsbereitschaft erheblich. Seit der WEG-Novelle 2022 kann kein einzelner Eigentümer ein Mehrheitsprojekt mehr allein blockieren.
Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA): Lösung für Mehrfamilienhäuser
Eine GEA nach ElWOG 2010 §16c ermöglicht es mehreren Wohnungseigentümern, gemeinsam eine PV-Anlage zu betreiben und den Strom untereinander aufzuteilen. Vorteile:
- Kein eigenes Dach nötig – Gemeinschaftsanlage auf dem Hausdach
- Günstiger als individuelle Lösungen durch gemeinsame Investition
- Förderfähig über OeMAG (Investitionszuschuss für Gemeinschaftsanlagen)
- Möglichkeit zur Erweiterung um Batteriespeicher
Denkmalschutz: Wenn das Bundesdenkmalamt mitredet
Österreich hat rund 37.000 unter Denkmalschutz stehende Objekte. Eine PV-Anlage an oder auf einem Denkmal ist möglich – aber an strenge Auflagen geknüpft. Nach dem Denkmalschutzgesetz (DMSG) ist jede Maßnahme, die das äußere Erscheinungsbild beeinflusst, genehmigungspflichtig.
Genehmigungsverfahren beim BDA
| Schritt | Tätigkeit | Hinweis |
|---|---|---|
| 1 | Voranfrage beim zuständigen BDA-Landesreferat | Klärung der Machbarkeit, keine Kosten |
| 2 | Einreichung: Fotos, Lageplan, Produktdatenblatt der Module | Schwarze oder anthrazitfarbene Module bevorzugt |
| 3 | Prüfung durch BDA-Sachverständige | Bearbeitungszeit: 4–12 Wochen |
| 4 | Bescheid mit Auflagen oder Ablehnung | Auflagen: z. B. bestimmte Modulfarbe, flache Neigung |
| 5 | Baubehörde informieren (parallel) | Landesrechtliche Baubewilligung bleibt erforderlich |
Das BDA genehmigt PV-Anlagen bei Denkmälern häufiger als viele erwarten, wenn folgende Kriterien erfüllt sind: vollständige Reversibilität, schwarze monokristalline Module ohne silberne Rahmen, Platzierung auf nicht straßenseitig sichtbaren Dachflächen und bei Bedarf Indach-Systeme statt Aufdach-Montage.
Das Balkonkraftwerk: Die einfachste Lösung für Mieter
Für Mieter ohne Dachzugang ist das Balkonkraftwerk (Steckersolaranlage, Mini-PV) die pragmatischste Lösung. In Österreich gelten seit 2024 folgende Rahmenbedingungen:
| Parameter | Regelung in Österreich |
|---|---|
| Maximale Wechselrichterleistung | 800 W (Wechselrichterausgang) |
| Stromanschluss | Haushaltssteckdose (Schuko) zulässig bis 800 W |
| Anmeldepflicht | Meldung beim Netzbetreiber empfohlen (formlos) |
| Zählertausch | Rückwärtslaufende Zähler müssen ersetzt werden |
| Zustimmung Vermieter/WEG | Bei Balkoneigennutzfläche oft nicht nötig |
Mit 2 Modulen à 400 Wp können Sie je nach Ausrichtung und Standort folgende Jahreserträge erzielen: Südausrichtung 30° ca. 700–900 kWh/Jahr, Ost/West ca. 500–650 kWh/Jahr, senkrechte Montage an der Brüstung ca. 400–550 kWh/Jahr. Bei einem Strompreis von 0,28 €/kWh entspricht das einer jährlichen Ersparnis von 110–250 €. Die Amortisationszeit liegt bei 3–5 Jahren.
Energiegemeinschaften: Alternative für Stadtbewohner
Das Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG) 2021 hat Erneuerbaren-Energiegemeinschaften (EEG) rechtlich ermöglicht. Für Stadtbewohner ohne eigenes Dach bietet das eine attraktive Alternative: Beteiligung an einer PV-Anlage in der Nachbarschaft, virtueller Stromanteil wird über das öffentliche Netz gutgeschrieben, günstigere Netzentgelte bei Nutzung innerhalb der Gemeinschaft.
Checkliste: Was tun in welcher Situation?
| Situation | Beste Option | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Mieter mit Balkon | Balkonkraftwerk 800 W | Anschaffung + Meldung beim Netzbetreiber |
| Mieter ohne Balkon | Energiegemeinschaft | Lokale EEG suchen / kontaktieren |
| Wohnungseigentümer (WEG) | GEA oder eigene Dachfläche | Eigentümerversammlung einberufen |
| Denkmalgeschütztes Gebäude | Voranfrage BDA, dann Aufdach-PV | BDA-Landesreferat kontaktieren |
| Eigentümer Einfamilienhaus (kein Denkmal) | Klassische Aufdach-PV-Anlage | PV-Rechner nutzen, Angebote einholen |
Fazit
Weder Mietverhältnis noch Denkmalschutz bedeuten automatisch das Aus für die eigene Solarstromproduktion. Die österreichische Gesetzeslage bietet konkrete Wege – vom unkomplizierten Balkonkraftwerk über die gemeinschaftliche Erzeugungsanlage bis zum BDA-genehmigten Aufdachsystem. Der entscheidende erste Schritt ist immer das Gespräch: mit dem Vermieter, der Eigentümergemeinschaft oder dem BDA.
PV im Neubau: Vorschriften für Bauträger und WEG
Seit dem Österreichischen Gebäudeenergiegesetz (Oö. BauO, NÖ BauO etc.) werden neue Anforderungen an Neubauten gestellt. Viele Bundesländer schreiben für Neubauten vor:
- Wien: PV-Pflicht für Neubauten ab 250 m² Wohnnutzfläche ab 2025
- Oberösterreich: PV-Pflicht für neue Wohnbauten ab 2024 über bestimmten Schwellenwerten
- Andere Bundesländer: schrittweise Einführung in Planung
Für WEG-Objekte aus dem Neubau bedeutet das: PV-Anlage und evtl. GEA sind von Anfang an geplant. Käufer können direkt von der Gemeinschaftsanlage profitieren, ohne den mühseligen WEG-Beschluss-Prozess.
Steuerliche Behandlung von PV in der Mietwohnung und WEG
Wer als Mieter über eine EEG oder GEA günstigen Solarstrom bezieht, muss keine Steuern auf den gesparten Betrag zahlen – das ist wie jede andere Energiekostenersparnis. Für den Betrieb einer GEA als Eigentümergemeinschaft gilt:
- WEG als Betreiber: Wenn die WEG den Strom erzeugt und intern verteilt, ist das in der Regel steuerlich neutral – keine Umsatzsteuerpflicht bis zu bestimmten Grenzen
- Einspeisevergütung der WEG: Wenn die GEA ins Netz einspeist und Vergütung erhält, kann eine Kleinunternehmerregelung (USt, bis 55.000 €) oder Regelbesteuerung gelten
- EEG als Verein: Häufige Rechtsform; Verein ist steuerlich günstig, solange der Vereinszweck überwiegt
Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG): Konkrete Umsetzung
Eine EEG kann auch über Liegenschaften hinweg organisiert werden – z.B. Nachbarhäuser oder ein ganzes Wohnviertel. Voraussetzungen in Österreich (EAG §79 ff.):
- Alle Mitglieder sind in Österreich
- Die Anlage liegt im selben Netzgebiet (gleicher Netzbetreiber oder Umspannwerk)
- Rechtsform: Verein, Genossenschaft oder GmbH
- Registrierung bei E-Control als EEG
- Aufteilungsschlüssel wird monatlich beim Netzbetreiber hinterlegt
Der Strom wird nicht physisch transportiert – er fließt virtuell über das öffentliche Netz. Mitglieder erhalten eine Gutschrift auf ihrer Stromrechnung zu reduzierten Netzentgelten. Der Vorteil: Kein eigenes Dach nötig, keine große Eigeninvestition.
Verhandlungsstrategie mit dem Vermieter
Als Mieter haben Sie bessere Chancen auf Zustimmung, wenn Sie dem Vermieter klare Vorteile aufzeigen:
- Wertsteigerung: Eine PV-Anlage erhöht den Marktwert und die Energieeffizienzklasse (EPC) des Gebäudes
- Kostenneutral: Sie tragen alle Kosten, der Vermieter hat keine Ausgaben
- Reversibel: Sie verpflichten sich schriftlich zum Abbau bei Auszug
- Professionelle Installation: Zertifizierter Fachbetrieb, Haftpflichtversicherung
- Win-Win: Vermieter kann nach Auszug die Anlage übernehmen (Restwert vereinbaren)
Ein Muster-Zustimmungsschreiben mit klaren Bedingungen (Gebäudeschutz, Haftung, Rückbauverpflichtung) können die österreichischen Mietervereinigungen oder Hausverwalterverbände bereitstellen.
Häufige Fragen zu PV in Mietwohnung und Denkmalschutz
Kann der Vermieter in Österreich die Zustimmung zur PV-Anlage verweigern?
Ein Vermieter kann eine PV-Anlage nicht grundlos ablehnen, wenn sie keinen dauerhaften Schaden am Gebäude verursacht und professionell installiert wird. Nach §9 MRG sind wesentliche Verbesserungen, die keine übermäßige Beeinträchtigung darstellen, vom Vermieter zu dulden. Für Balkonkraftwerke bis 800 W auf dem Balkoneigentum des Mieters ist eine Zustimmungsverweigerung noch schwieriger zu begründen. Im Streitfall hilft die Mietervereinigung Österreich mit kostenloser Erstberatung.
Was kostet ein BDA-Genehmigungsverfahren für PV am Denkmal?
Die Voranfrage beim BDA ist kostenlos. Der formelle Bescheid (sofern günstiger Ausgang) kostet eine Verwaltungsgebühr von ca. 50–200 €. Die eigentlichen Kosten entstehen durch Planungsaufwand und evtl. ein technisches Gutachten – typisch 500–2.000 € insgesamt. Scheitert das Vorhaben, hat man vor allem Zeit investiert, keine großen Geldbeträge. Eine kostenlose Voranfrage ist daher immer der richtige erste Schritt.
Wie gründe ich eine Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA) in meinem Haus?
Vier Schritte: 1) Mehrheit der Wohnungseigentümer überzeugen und Beschluss fassen (WEG §16), 2) Angebot eines PV-Installateurs einholen und Finanzierungsmodell festlegen, 3) Anmeldung der GEA beim Netzbetreiber und bei E-Control als gemeinschaftliche Anlage, 4) Aufteilungsschlüssel (z.B. nach Eigentumsanteilen oder Verbrauch) beim Netzbetreiber hinterlegen. Die österreichischen Energieberatungsstellen (Klimaaktiv, WKO-Energieberatung) bieten kostenlose Unterstützung bei der GEA-Gründung.
Gibt es Förderungen für PV in denkmalgeschützten Gebäuden?
Ja. Der OeMAG-EAG-Investitionszuschuss und Landesförderungen sind auch für denkmalgeschützte Gebäude anwendbar – die Förderfähigkeit richtet sich nach der PV-Anlage, nicht nach dem Gebäudestatus. Zusätzlich kann das Bundesdenkmalamt im Rahmen des Denkmalschutzprogramms Zuschüsse für energetische Maßnahmen an Denkmälern gewähren. Wenden Sie sich vor der Antragstellung an das zuständige BDA-Landesreferat.